1月21日
菏泽市人民代表大会常务委员发布了
《关于修改〈菏泽市物业管理条例〉的决定》
菏泽市人民代表大会常务委员会公告
（第145号）
《菏泽市人民代表大会常务委员会关于修改〈菏泽市物业管理条例〉的决定》已于2021年12月29日经菏泽市第十九届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过，于2022年1月21日经山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准，现予以公布，自公布之日起施行。
菏泽市人民代表大会常务委员会
2022年１月21日
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菏泽市第十九届人民代表大会常务委员会第四十一次会议决定对《菏泽市物业管理条例》作如下修改：
一、将第一条修改为：“为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐宜居社区建设，构建共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。”
除本条外，其他条文中的“物业服务企业”均修改为“物业服务人”。
二、将第三条修改为：“物业管理应当遵循业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。”
三、将第四条修改为：“市人民政府住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的政策指导、行业发展规划和监督管理工作。县（区）人民政府住房城乡建设主管部门或者县（区）人民政府确定的物业主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
发展改革、公安、民政、司法、财政、自然资源和规划、生态环境、城市管理、水务、卫生健康、应急管理、市场监督管理等相关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。物业主管部门负责组织协调各有关部门定期对物业服务区域内的违法违规行为进行监督检查。
街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理纳入社区治理工作，建立物业管理联席会议制度，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，监督物业管理活动，调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务人协调机制，指导、监督业主大会、业主委员会依法开展自治管理，协助街道办事处或者乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持配合社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。
物业服务人应当按照有关规定参加本市信用档案与评级管理，依照有关法律、法规和物业服务合同约定从事物业服务活动。”
除本条外，其他条文中的“县区人民政府”和“县区”均修改为“县（区）人民政府”和“县（区）”；“乡（镇）人民政府”均修改为“乡镇人民政府”。
四、将第六条修改为：“ 一个物业服务区域成立一个业主大会。物业服务区域内的全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
物业服务区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。”
除本条外，其他条文中的“物业管理区域”均修改为“物业服务区域”。
五、将第七条修改为：“符合《山东省物业管理条例》规定的首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当在六十日内，组建业主大会筹备组。
筹备组由七人以上单数组成，可以由建设单位、前期物业服务人、业主和街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。
筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告。
筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任，具体负责组织、协调业主大会的筹备工作。
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。”
六、将第八条修改为：“物业服务区域内业主人数较多的，可以以楼层、单元为单位推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议三日前，应当就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，由业主代表在参加业主大会会议投票时提交。”
七、将第九条修改为：“业主大会会议可以采用召开全体业主会议、书面征求意见或者互联网征求意见的形式。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议，代理人接受委托业主的人数限制由业主大会议事规则确定。”
八、将第十二条修改为第十一条，修改为：“业主委员会任期届满，其权利自动终止。
业主委员会任期届满九十日前，应当组织召开业主大会会议进行换届，选举新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。
业主委员会任期届满前三十日，尚未召开业主大会会议产生新一届业主委员会的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织换届。
原业主委员会任期届满之日起十日内，应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主所有的财物等一并移交给新一届业主委员会。不按时移交的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令交回；拒不移交的，可以提请公安机关协助移交；造成损失的，依法追究相应责任。”
九、将第十五条修改为第十四条，第一款修改为：“建设单位应当依法通过招标投标的方式选聘前期物业服务人。”
十、将第十六条修改为第十五条，修改为：“前期物业服务人承接物业前，应当与建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同约定共同对物业服务区域内的物业共用部位、共用设施设备进行查验。对承接查验发现的相关工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。
建设单位与物业服务人恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。
物业服务人应当将承接查验情况在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。
物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
物业承接查验的费用由建设单位和物业服务人在前期物业服务合同中约定。”
十一、将第十八条修改为第十七条，增加一款作为第六款：“物业服务用房的所有权属于全体业主共有。”
十二、将第十九条修改为第十八条，将第二款修改为：“前期物业服务人利用物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，扣除相应的管理费和税费后，收益资金归全体业主所有。前期物业服务人应当按季度将收益资金收支明细在物业服务区域的显著位置予以公示。街道办事处或者乡镇人民政府应当加强对收益资金收支情况的监督管理。”
除本条外，其他条文中的“物业公共服务费”均修改为“物业费”。
十三、将第四章章名“物业管理服务”修改为“物业服务”。
十四、将第二十一条修改为第十九条，第五项修改为：“物业使用中对禁止行为的制止、报告等义务；”
第九项修改为：“其他物业服务事项。”
第二款修改为：“物业服务的具体项目和服务标准，按照合同约定。”
增加一款作为第三款：“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。”
十五、将第二十八条修改为第二十二条，修改为：“物业服务人与业主委员会办理交接时，交接各方应当对物业服务区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状进行确认。”
十六、将第三十一条修改为第二十五条，第三款修改为：“物业服务人依约履行义务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费。”
十七、将第三十三条修改为第二十七条，增加一项，作为第二项：“发展改革部门负责制定和调整涉及物业服务实行政府指导价的相关收费标准。”
将第三项修改为：“公安机关负责对物业服务人和秩序维护人员的安全防范工作进行指导、监督；对物业服务区域内的社会治安、流动人口、有关车辆停放进行监督管理；依法查处业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动；依法查处聚众赌博、涉黄、涉毒、恐吓、传销等违法犯罪行为；依法查处破坏消防设施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道，违规燃放烟花爆竹，违规停放大型客车、货车和油罐车（危化品车），违规存放有毒、易燃易爆物品等行为。”
增加一项，作为第五项：“司法行政部门负责指导物业管理矛盾纠纷的行政调解和人民调解，促进和谐社区建设。”
增加一项，作为第九项：“水务部门负责物业服务区域内供水、节水、排水、污水处理等工作，指导小区防汛。”
增加一项，作为第十项：“卫生健康部门负责物业服务区域内二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的卫生监督管理。”
将第八项修改为第十一项，修改为：“市场监督管理部门负责对物业服务收费进行监督管理；对物业服务区域内企业和个体工商注册登记，对其经营活动进行监督管理，依法查处其违法经营行为；指导物业服务人和专业经营单位做好物业服务区域内特种设备、计量装置的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理，依法查处使用不符合安全技术规范的特种设备等行为。”
增加一项，作为第十二项：应急管理部门负责物业服务区域内应急处置等工作，依法查处消防违法行为。”
十八、将第三十五条修改为第二十九条，修改为：“业主、物业使用人应当遵守法律、法规、管理规约和临时管理规约，按照规划用途，安全、合理使用物业，不得有下列行为：”
增加一项，作为第十四项：“在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用电梯轿厢运载电动自行车；”
增加一项，作为第十九项：“从建筑物中抛掷物品；”
增加一款，作为第二款：“物业服务人或者业主委员会发现有前款规定行为的，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。业主委员会可以按照有关法律法规的规定，对侵害业主共同利益的行为申请仲裁或者提起诉讼。”
十九、增加一条，作为第三十条：“业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知物业服务人；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，未告知物业服务人的，物业服务人有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。物业服务人对住宅装饰装修活动进行必要的现场检查时，业主、物业使用人应当配合。
业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。”
二十、将第三十七条修改为第三十一条，将第二款修改为：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”
二十一、将第四十条修改为第三十四条，第一款修改为：“业主对专项维修资金、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入和车位场地使用费等收益资金以及业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿;业主委员会或者物业服务人不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。”
二十二、将第四十三条修改为第三十七条，修改为：“房屋专项维修资金的筹集、管理和使用，按照国家、省、市有关规定执行。
业主委员会、物业服务人应当定期将房屋专项维修资金的筹集、使用情况在物业服务区域内公示。”
二十三、增加一条，作为第三十八条：“对配套设施不齐全、环境较差的旧居住区，县（区）人民政府应当采取措施鼓励和支持业主自主开展改造提升，结合城市环境综合整治和更新改造，逐步完善配套基础设施和公共服务设施，改善旧居住区综合环境。旧居住区的范围由县（区）人民政府确定。
鼓励旧居住区综合改造后实施物业管理，由物业服务人根据业主的需求，提供环境卫生保洁、公共秩序维护、设施维修养护、绿化养护和房屋维修养护等物业服务，合理收取物业费。”
二十四、将第四十八条修改为第三十九条，第二项修改第一项，修改为：“未按照规定向物业服务人移交物业服务用房或者有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上十万元以下的罚款。”
二十五、删除第十条、第十二条第四款、第十三条第二款、第十七条第三款、第十九条第一款、第二十条、第二十一条第三款、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条第二款、第三十条第三款、第三十一条第一款、第三十六条、第三十七条第二款、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第四十九条、第五十条、第五十一条。
此外，对个别条文的文字作了修改。
本决定自公布之日起施行。
《菏泽市物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。
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来源 | 菏泽日报、牡丹晚报
