随着城市化进程和新农村建设步伐的加快，一些城中村、城乡结合部甚至农村宅基地房屋成了受人追捧的“香饽饽”。但与此同时，涉及宅基地房屋买卖问题的案件也越来越多。
今天
菏检君就通过
菏泽市检察院第六检察部
办理的一个真实案例
提醒大家合理规避风险
案
例
市民王先生3年前购买了城中村老李家的宅基地房屋，口头约定价格20万，并支付定金10万元。因王先生忙于生意未付清房款，房子也没有实际交付。2年后，老李家所在的城中村成为棚户区改造的热门地段，该村的宅基地房屋“身价倍增”。
这时老李的邻居老孙也看上老李出售给王先生那套房屋，于是就去与老李商谈买房事宜。老李看王先生一直没有按照约定交付尾款，就又与老孙签订住房买卖协议，将房屋出售给了老孙。后王先生知晓此事要求向老李结清尾款、办理过户。但此时，老李已经与老孙完成房屋买卖交易并办理完过户手续。协商无果后，王先生一纸诉状将老李告上法庭，要求老李履行约定、交付房屋。
这起案件经过多道诉讼程序后提交到菏泽市检察院第六检察部，检察官对案件事实、证据、适用法律等进行依法审查。经审查认定本案中王先生与老李口头约定的房屋买卖协议为无效合同。
检察官说法
《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
上述规定说明农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村村民，具有身份性质，农村村民转让农村房屋和宅基地使用权的不得向本集体经济组织以外的农村村民转让。
从上述规定可以看出，农村宅基地房屋性质比较特殊，农村集体经济组织成员拥有地上房屋所有权和土地使用权，但土地归集体所有，一般只能在集体经济组织内部进行严格流转，不能随意买卖。本案中房屋买卖协议是否合法有效，关键要看这一点。而王先生作为一名城镇居民，非本案中宅基地所属农村集体经济组织成员，显然不具有购买宅基地房屋的资格。
国家一向对农村宅基地管控严格，无论是农民申请还是转让宅基地使用权，都要经过严格的审批程序。敬告广大消费者，在回迁房、宅基地小产权房买卖问题上，一定要保持理性态度，做足功课，避免法律风险。
